Proces kontraktacji inwestycji deweloperskiej to moment, w którym ważą się losy marży całego przedsięwzięcia. Generalny Wykonawca (GW), przedstawiając ofertę kosztorysową, dąży do zabezpieczenia własnego zysku oraz bufora na ewentualne ryzyka budowlane. Z kolei deweloper musi mieć pewność, że przedstawiona kwota jest rzetelna, rynkowa i wolna od „ukrytych poduszek finansowych”.

Samodzielna weryfikacja opasłego kosztorysu ofertowego bywa jednak trudna – zwłaszcza gdy dokument liczy kilkaset pozycji, a poszczególne wyceny są zagregowane w skomplikowane ryczałty. Gdzie zatem najczęściej kryją się nadmiarowe koszty i jak przeprowadzić skuteczny audyt oferty GW przed podpisaniem umowy?

5 obszarów, w których deweloperzy najczęściej przepłacają

1. Przeszacowane nakłady na zagospodarowanie i utrzymanie placu budowy

Koszty pośrednie oraz tzw. koszty budowy (zaplecze, ogrodzenie, ochrona, tymczasowe przyłącza, praca dźwigów, zajęcie pasa drogowego) są bardzo podatne na zawyżanie. Wykonawcy często stosują w tych pozycjach wysokie stawki ryczałtowe. Bez wnikliwej analizy harmongramu i realnych potrzeb budowy, deweloper łatwo płaci za sprzęt lub obsługę, która na placu budowy pojawi się na krótko lub wcale.

2. Zawyżone ilości materiałów w przedmiarach (tzw. „naddatki”)

W kosztorysach ofertowych Generalni Wykonawcy nierzadko doliczają do ilości projektowych znaczne rezerwy na straty materiałowe (np. przy stali zbrojeniowej, betonie czy płytkach elewacyjnych). O ile uzasadniony naddatek technologiczny jest naturalny, o tyle ukrywanie w przedmiarach dodatkowych kilku procent materiału na całej kubaturze budynku przekłada się na gigantyczne, nieuzasadnione kwoty.

3. Złudnie ryczałtowe pozycje „pr prac ziemnych i fundamentowych”

Robotom gruntowym i zabezpieczeniu wykopu (ściany szczelne, palowanie, odwodnienie) często towarzyszą ogólne, ryczałtowe zapisy. Wykonawcy wyceniają w nich najbardziej pesymistyczny scenariusz geologiczny. Jeśli w trakcie prac okaże się, że warunki są lepsze, ryczałt zostaje w kieszeni GW, a deweloper nie odzyskuje różnicy, o ile umowa nie została precyzyjnie skonstruowana na bazie cen jednostkowych.

4. Podwójne liczenie zakresów (tzw. zakładki kosztowe)

W rozbudowanych kosztorysach relatywnie łatwo przemycić te same prace w dwóch różnych działach. Przykłady?

• Wykończenie przejść instalacyjnych ujęte zarówno w branży budowlanej, jak i instalacyjnej.

• Odtworzenie nawierzchni po przyłączach ujęte w drogownictwie oraz w branży sanitarnej.

• Usługi sprzętowe (np. praca pompy do betonu) wliczone w cenę jednostkową mieszanki oraz ponownie wykazane w koszcie pracy sprzętu.

5. Stawki roboczogodziny i narzuty odbiegające od realiów rynkowych

Wykonawcy potrafią operować atrakcyjną ceną materiału, równocześnie znacznie zawyżając narzuty: koszty zakupu (Kz), koszty pośrednie (Kp) czy zysk (Z). Bez dostępu do aktualnych baz cenowych (np. Sekocenbud, Intercenbud) oraz wiedzy o realnych wycenach z konkurencyjnych budów, deweloperowi trudno ocenić, czy dany narzut odpowiada aktualnej koniunkturze.

Jak wygląda profesjonalny audyt kosztorysu GW?

Skuteczna weryfikacja oferty nie polega na ślepym ścinaniu cen o arbitralny procent. To inżynieryjna analiza, która sprowadza kosztorys do realiów wykonawczych i rynkowych.

Etap audytu	Zakres działań kosztorysanta	Korzyść dla Dewelopera
Weryfikacja obmiarowa	Krosowanie przedmiarów robót z projektem wykonawczym/modelem BIM	Wykrycie zawyżonych ilości materiałów i robót
Analiza cen jednostkowych	Porównanie stawek materiałów, sprzętu i robocizny z rynkowymi bazami cenowymi	Eliminacja nierynkowych marż i przeszacowanych pozycji
Eliminacja duplikatów	Weryfikacja spójności między branżami (kubatura, instalacje, drogi)	Wykluczenie podwójnie wycenionych zakresów
Ocena ryzyk i zapisów umownych	Analiza tabeli elementów scalonych pod kątem potencjalnych robót dodatkowych	Zabezpieczenie przed roszczeniami na etapie realizacji

Czym grozi brak niezależnego audytu przed podpisaniem umowy?

Podpisanie umowy z Generalnym Wykonawcą na podstawie niezweryfikowanego kosztorysu to nie tylko ryzyko bezpośredniego przepłacenia za inwestycję. To także zagrożenie w trakcie budowy:

• Słaba pozycja negocjacyjna przy robotach zamiennych: Jeśli ceny jednostkowe w kosztorysie bazowym zostały sztucznie ukierunkowane (tzw. unbalanced bidding), każda zmiana w projekcie będzie kosztować dewelopera wielokrotnie więcej.

• Problem z finansowaniem bankowym: Bankowy Inspektor Nadzoru (BIN) podczas weryfikacji wniosku o uruchomienie kredytu może zakwestionować spójność kosztorysu GW i wstrzymać wypłatę transzy do czasu wyjaśnienia rozbieżności.

Zoptymalizuj budżet kontraktu z RMS Kosztorysy

Zanim zobowiążesz się do wielomilionowego kontraktu z Generalnym Wykonawcą, daj sobie przestrzeń na niezależną weryfikację. W RMS Kosztorysy przeprowadzamy skrupulatne audyty kosztorysów ofertowych dla deweloperów mieszkań i obiektów komercyjnych.

Wskazujemy pozycje przeszacowane, wykrywamy ukryte koszty i dostarczamy twarde, inżynieryjne argumenty do negocjacji cenowych.

Chcesz mieć pewność, że nie przepłacasz za budowę? Skontaktuj się z nami!