Kto sporządza kosztorys inwestorski i kiedy jest wymagany?

Planujesz inwestycję budowlaną i słyszysz, że potrzebny Ci będzie kosztorys inwestorski? Zastanawiasz się, czy możesz go przygotować sam, czy musisz kogoś zatrudnić? Dobrze trafiłeś! W tym artykule wyjaśniamy, kto sporządza kosztorys inwestorski, w jakich sytuacjach jest on obowiązkowy i jak wygląda cały proces jego przygotowania.

Czym jest kosztorys inwestorski?

Kosztorys inwestorski to dokument zawierający szacunkową wartość planowanej inwestycji. Powstaje na etapie projektowania i planowania, zanim jeszcze rozpocznie się jakiekolwiek roboty budowlane. Jego głównym celem jest określenie, ile będzie kosztować realizacja inwestycji w oparciu o dostępny projekt techniczny i aktualne ceny rynkowe.

Jest niezbędny m.in.:

przy przygotowaniu przetargów publicznych,
jako załącznik do dokumentacji projektowej,
przy wnioskach o kredyt hipoteczny na budowę,
jako narzędzie planowania budżetu w inwestycjach prywatnych.

Kto sporządza kosztorys inwestorski – inwestor czy specjalista?

To jedno z najczęściej zadawanych pytań: kto sporządza kosztorys inwestorski? Teoretycznie inwestor może próbować zrobić to sam, ale w praktyce… to bardzo zły pomysł. Sporządzenie rzetelnego kosztorysu wymaga wiedzy, doświadczenia i dostępu do profesjonalnych baz danych.

W praktyce kosztorys inwestorski najczęściej sporządza:

kosztorysant – specjalista, który zawodowo zajmuje się wyceną robót budowlanych,
projektant (np. architekt lub inżynier branżowy), jeśli posiada odpowiednie kwalifikacje,
biuro projektowe – oferujące kompleksową dokumentację projektową wraz z kosztorysem,
firma budowlana, ale raczej w przypadku inwestycji prywatnych i uproszczonych kosztorysów.

W przypadku inwestycji publicznych lub dużych projektów komercyjnych kosztorys inwestorski musi być wykonany przez osobę posiadającą odpowiednie uprawnienia i znajomość metodyki kosztorysowania (np. KNR, Sekocenbud, Orgbud).

Jeśli więc zastanawiasz się, kto sporządza kosztorys inwestorski, odpowiedź brzmi: specjalista z wiedzą branżową i dostępem do aktualnych cenników – nie inwestor „z doskoku”.

Kiedy kosztorys inwestorski jest obowiązkowy?

W niektórych przypadkach posiadanie kosztorysu inwestorskiego nie jest opcjonalne – jest wymagane przepisami prawa lub przez instytucje finansujące.

Przykłady:

Zamówienia publiczne – zgodnie z ustawą Prawo zamówień publicznych (PZP), kosztorys inwestorski jest obowiązkowy jako załącznik do dokumentacji przetargowej. Służy do oceny ofert i porównania cen zaproponowanych przez wykonawców.
Wnioski o kredyt hipoteczny – banki często wymagają kosztorysu do oceny, czy inwestycja jest racjonalna i jaką kwotę kredytu przyznać.
Dotacje i dofinansowania – np. w ramach programów gminnych, unijnych lub rządowych.

Nawet przy inwestycjach prywatnych warto wykonać kosztorys inwestorski, by wiedzieć, na co Cię stać i gdzie są największe koszty.

Na czym polega przygotowanie kosztorysu inwestorskiego?

Sporządzenie kosztorysu inwestorskiego to nie tylko „rzucenie kwoty z głowy”. To metodyczny proces, który obejmuje:

Analizę projektu budowlanego – określenie zakresu planowanych robót.
Przedmiar robót – czyli policzenie ilości jednostek (m² ścian, mb przewodów itd.).
Dobór stawek jednostkowych – na podstawie aktualnych katalogów norm i cen (np. Sekocenbud, KNR).
Kalkulację wartości kosztorysowej – z podziałem na branże i rodzaje prac (roboty ogólnobudowlane, instalacyjne, elektryczne itd.).
Przygotowanie dokumentu końcowego – zgodnego z wymogami instytucji lub inwestora.

Warto dodać, że kosztorys inwestorski może być uproszczony lub szczegółowy – wszystko zależy od wymogów projektu i potrzeb inwestora.

Podsumowanie

Kto sporządza kosztorys inwestorski? Najlepiej, by zajęła się tym osoba z odpowiednim doświadczeniem i wiedzą – kosztorysant, architekt lub wyspecjalizowane biuro projektowe. Wbrew pozorom to nie jest dokument, który „jakoś się zrobi” – od jego jakości zależy często cały przebieg inwestycji.

Jeśli stoisz przed budową lub dużą modernizacją, nie ryzykuj – zainwestuj w rzetelny kosztorys inwestorski, który pozwoli Ci świadomie zaplanować budżet, uzyskać finansowanie i uniknąć kosztownych niespodzianek.